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¿ Cómo puedo garantizar el cobro de las rentas de un alquiler ?

Esta es la pregunta del millón. La pregunta que tarde o temprano se hace cualquier persona que se dispone a poner en alquiler su piso o local. Y sobre esta cuestión hay mucha literatura, muchos mitos y muchas soluciones.

El primer peldaño de la garantía de cobro es la correcta elección del inquilino. Y para ello la experiencia de las inmobiliarias INMO31 está acreditada. Se realizan procedimientos adecuados de selección de inquilinos para trazar el perfil económico y social del futuro inquilino, y que sea adecuado para el piso que se alquila.

Fianza o garantías adicionales. La ley obliga a depositar una fianza en metálico por parte del arrendatario equivalente a un mes de renta en caso de viviendas y de dos meses de renta en los demás casos. Aquí tenemos nuestra exigua garantía legal en caso de impagos.

Pero la ley permite que seamos imaginativos y serán validos cualesquiera otros medios de garantía que dentro de la ley pacten las partes: pignoración de bienes, fianza en metálico adicional, avalistas, etc.

Los medios más habituales suelen ser los avales. El aval personal, cuando un tercero se hace garante de las deudas del arrendatario. Y el aval bancario, cuando es el banco el que garantiza las deudas del arrendatario. Ambos avales tienen sus pros y sus contras. Cuando estamos ante un aval personal tenemos que activar los mismos procedimientos que llevamos a cabo para la selección de inquilino. El aval bancario no está en su mejor momento, ya que no suele ser una operación que guste a las entidades financieras (la tratan como una concesión de préstamo, pero les da muy inferiores beneficios). Y también los inquilinos están empezando a rechazar el aval bancario por producirles un apalancamiento financiero, cerrándoles la financiación para consumo.

El arbitraje y la mediación son, en teoría, magníficos sistemas para la resolución de conflictos. Desgraciadamente el sistema arbitral que queda en manos de empresas privadas sigue teniendo lagunas, y en ocasiones no hace sino alargar el conflicto, que acaba en los tribunales (impugnación de laudos arbítrales, ejecución del laudo vía judicial…)

Salvo que como propietarios estemos acostumbrados a la negociación inmobiliaria, la mediación es una necesidad en un contrato de arrendamiento. En este aspecto los despachos de INMO31 están perfectamente preparados para llevar a  cabo mediaciones profesionales entre arrendador y arrendatario, dando soluciones a conflictos que de otra manera podrían llegar a tener consecuencias de elevado coste.

Los tribunales de justicia son los elementos tradicionales de reclamación de deudas. Constantemente se producen modificaciones procesales para agilizar las resoluciones judiciales en materia de impago, pero en la práctica no parecen especialmente efectivas. Dependiendo en que localidad estemos y qué juzgado nos toque, la resolución podrá ser bastante rápida o quizá larguisima. No obstante los tribunales son elemento básico en un Estado de Derecho y elemento a potenciar con objeto de que sean cada vez más ágiles y eficaces en la resolución de conflictos, incluso creando juzgados específicos para arrendamientos.

Una vez que nos deben dinero por un arrendamiento también podemos recurrir a las múltiples empresas de recobro que existen. Es una opción que suele ser costosa y no garantiza el cobro. Esto sin valorar que en el sector habitan algunos elementos pseudomafiosos, para nada recomendables.

Puestos a ser mafiosos podemos pensar que como propietarios a los que no nos pagan, tenemos derecho de intimidar, presionar al inquilino. Que podemos cortar la luz, el agua, u otros suministros. Que incluso podemos entrar en el piso y poner los enseres del inquilino en el descansillo. Pues bien, que estas acciones queden simplemente en nuestro pensamiento, porque si las llevamos a cabo estaremos cometiendo un delito. El que debe dinero no es un delincuente, el que hace mobbing inmobiliario si.

Dentro de INMO31 hay despachos inmobiliarios especializados en la administración de fincas en arrendamiento que pueden gestionar estos impagos, por supuesto  sin necesidad de aplicar métodos mafiosos.

Y quiero dejar para el final el método de garantía de alquileres que está de moda, que consideramos que puede crecer más en el futuro y que probablemente es el más efectivo. Se trata del seguro de impagos, que es el que está detrás de todas las empresas que funcionan bajo el eslogan “alquiler seguro”.

Es un método sencillo, que se basa en asegurar las rentas, de manera que sabemos que la vamos a cobrar, al igual que los desperfectos y la reclamación judicial si hiciera falta.

INMO31 se ha sumado al eslogan del “alquiler seguro”, y a través de la compañía DAS, ofrece el aseguramiento ante impagos, de una manera rápida, sencilla, y sobre todo eficaz. Consulta en cualquier inmobiliaria INMO31.

ENERO 2016

 

 

 

Ignacio Díaz de Rada

Inmobiliaria ETXEA

INMO 31

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